Hoe ga je om met gemeenschappelijk eigendom?

Het land dat grenst aan jouw buren is waarschijnlijk afgeperkt met een hek, muur, heggen, bomen of een sloot. Juridisch gezien valt dit onder het droit de propriété partagé, van gedeeld eigendom. Waar wordt gedeeld, kunnen geschillen ontstaan. Daarom besteedt het Franse Burgerlijk Wetboek (Code civil) twintig artikelen aan dit burenrecht.

Drie kenmerken bepalen of een muur als scheidingsmuur (mitoyen) wordt beschouwd:
 de muur scheidt twee aangrenzende terreinen die aan twee verschillende eigenaren toebehoren;
 de muur is gebouwd op de scheidslijn van de stukken land;
 de muur kan niet worden beschouwd als een keermuur, een mur de soutènement.

Een mur de soutènement scheidt twee gebieden van ongelijk niveau en wordt verondersteld te behoren aan de eigenaar van het hoger gelegen land.

Ook hoort iedere constructie die gebouwd is achter de scheidslijn toe aan de grondeigenaar. Een ander kenmerk is een muur die slechts aan één zijde van dakpannen, tegels of een goot is voorzien.

Onderhoud

Als het niet duidelijk is of het om gemeenschappelijke eigendom gaat, kun je met de buurman overleggen en gezamenlijk over de status besluiten. Ook kun je het kadaster vragen een landmeter langs te sturen.

Zoals bij elk bouwwerk, moet ook deze muur worden onderhouden. Bij een gemeenschappelijke muren worden de onderhoudskosten gedeeld met de buren. Maar als je werkzaamheden laat doen zonder voorafgaand overleg, heeft hij het recht om te weigeren zijn aandeel te betalen.

Als je zelfs na onderhandeling en bemiddeling geen compromis over de aard van het werkzaamheden en de financiering kunt bereiken, zal je in eerste instantie je buurman moeten sommeren. Tegelijkertijd laat je een (gerechts)deurwaarder (huissier) de slechte toestand van de muur constateren.

Komt er geen antwoord, dan zul je met de hulp van een advocaat naar de rechter moeten stappen om de buurman te dwingen de kosten te delen of het gemeenschappelijke eigendom op te geven.

Wil je niet bijdragen aan het onderhoud van een erfafscheiding dan is de enige manier om je van deze uitgave te ontdoen, de muur aan je buurman te geven en het mede-eigendom op te heffen.

Je koopt een gemeenschappelijke muur. En dan?

Het blijft een erfafscheiding, dus je kunt er niet zomaar mee doen wat je wil!

Het Burgerlijk Wetboek beperkt de diepte van de penetratie van de balken en balken tot de helft van de dikte van de muur, maar niet meer dan 5,4 cm! Dat is een beetje kort als je iets tegen die muur zou willen aanbouwen. Het is een van de situaties die je zou kunen doen besluiten het gemeenschappelijke eigendom terug te kopen.

Hij kan er niet tegen verzetten, maar je moet het wel eens worden over de prijs, gebaseerd op de waarde van de grond, de constructie van de muur ... en je verlangen om de transactie te voltooien.

Zodra overeenstemming is bereikt, kun je het per aangetekende brief met ontvangstbevestiging formaliseren. Dan stel je een document op waarin je de voorwaarden van de overeenkomst omschrijf en beiden ondertekent.

Als de prijs een twistpunt blijft, kun je een deskundige inschakelen die een taxatie zal voeren. Indien het geschil blijft bestaan, zul je naar een rechter van het tribunal de grande instance moeten vragen de prijs te bepalen.

Een andere manier is om het prive-eigendom van een muur te verkrijgen, is je te beroepen op de prescription trentenaire. Het komt voort uit een arrest over nalatig gedrag van de buurman die zich niet bekommerde om het onderhoud van een muur. In geval van een conflict tussen de prescription trentenaire en een eigendomsbewijs dat ouder is dan 30 jaar, wint de prescription trentenaire.

Zelf afstand doen van mede-eigendom

Omgekeerd kun je zelf afstand willen doen van gezamenlijke eigendom om bijvoorbeeld niet meer verplicht deel te nemen aan het onderhoud en de reparatie van een muur. Je zult dat moet formaliseren per notariële akte.

Deze kosten zijn volledig voor jou. Je kunt je echter niet ontslaat jouw verantwoordelijkheden als de muur in kwestie onderdeel is van een gebouw dat jouw eigendom is, of als je zelf de oorzaak bent van het verslechteren van de muur.

Ongebruikelijk, maar minder zeldzaam dan het lijkt, kun je geen afstand doen van het mede-eigendom van een sloot die wordt gebruikt voor de afwatering.

Wie is eigenaar van fruitbomen?

Bomen die deel uitmaken van een haag die als afscheiding dient, zijn gemeenschappelijk eigendom. De wet voorziet zelfs in het verdelen van dood hout of het hout dat bij het kappen van de boom beschikbaar komt. Iedere buur krijgt de helft.

Als in de afscheiding fruitbomen zijn opgenomen, kunt u genieten van zowel de vruchten die op de grond vallen en die je aan jouw zijde kunt plukken. Maar als de boom van je buurman is mag je alleen dat wat bij jou op de grond valt nemen. De wet bepaalt dat alle vruchten van een boom in een afscheiding in gelijke hoeveelheden moeten worden gedeeld tussen de twee buren, ongeacht welke kant ze groeien of vallen.

Als je van die haag als afscheiding af wilt, bent je verplicht op jouw deel van de tuin een muur te bouwen. Die muur is volledig jouw verantwoordelijkheid.