allesfrans.com

  • Nieuwe kortingskaarten Franse spoorwegen

    Sinds 9 mei 2019 biedt de SNCF nieuwe kortingskaarten aan voor verschillende doelgroepen die met de trein reizen: jongeren, gezinnen en senioren.

  • Stemmen bij volmacht

    Ook in Frankrijk kun je een ander persoon machtigen om voor jou een stem uit te brengen.

  • 60 radarauto’s in 3 nieuwe regio’s

    Het gebruik van radarauto’s wordt uitgebreid naar nog eens drie Franse regio’s.
  • Franse Kerst- en Nieuwjaarswensen

    Een aantal Franstalige wensen voor op jouw wenskaart voor een Franstalige relatie.

  • Hoeveel kW heb je nodig om te verwarmen?

    Je kunt niet zomaar een berekening maken, want er zijn veel factoren die meespelen.

  
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkWonenWonen en overheidJullie woning in een SCI onderbrengen

Jullie woning in een SCI onderbrengen

donderdag 9 januari 2014 , door Hanjo

Bewerkt op zondag 17 april 2016

Ga je in Frankrijk een woning kopen, dan wil je daar zo weinig mogelijk ergernis aan te beleven. Wanneer je samen met je partner, familieleden of een andere relatie een investering doet in Frans onroerend goed biedt Frankrijk een goede manier om de onderlinge eigendomsverhoudingen te regelen.

Het vorige artikel in deze rubriek: Esris
Beoordeling:
1 stem
Bezoeken: 2.882
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

Je kunt dat in Frankrijk doen door gebruik te maken van een SCI (Société Civile Immobilière). De SCI is een beheersvennootschap die uitsluitend voor dit doel kan worden gebruikt. Ook voor ontwikkeling van onroerend goed kun je de SCI gebruiken.

Rechtsvorm

Een SCI is een Franse rechtsvorm die het meest lijkt op een Nederlandse maatschap of vennootschap onder firma maar dan wel met een kapitaal dat is verdeeld in aandelen. Het is dus een mix van een BV en een VOF (Vereniging onder Firma), een rechtsvorm die niet bestaat in Nederland.
Ten minste twee participanten (of aandeelhouders) hebben ieder kapitaal ingebracht. Naar rato van hun aandelenbezit zijn ze aansprakelijk voor de schulden. Je aandeel in het onroerend goed kun je overdragen in de vorm van overdracht van jouw aandelen in de SCI.
De SCI is fiscaal transparant, wat betekent, dat wanneer de SCI bij verkoop winst maakt, deze winst direct wordt belast bij de aandeelhouders en niet bij de SCI zelf.

De kenmerken van een SCI:

Het is een rechtspersoon die handelt in eigen naam.
De aandeelhouders zijn -naar rato van hun aandelenbezit- aansprakelijk voor de schulden.
Dat is dus anders dan bij een BV waar de aansprakelijkheid beperkt is tot het aandelenkapitaal. Ook anders dan bij een VOF waar de vennoten onbeperkt aansprakelijk zijn.
De SCI moet ten minste 2 aandeelhouders hebben.
Commerciële activiteiten zijn verboden. Er mag alleen in worden beheerd en verhuurd.
Een uitzondering geldt voor bouwondernemers die gezamenlijk een project ontwikkelen. Bij nieuwbouw koop je dus vaak van een SCI.
Wordt er winst gemaakt, dan wordt deze bij de aandeelhouders belast. Een SCI is dus transparant: fiscaal wordt gedaan alsof er geen rechtspersoon is.
Bij verkoop door de SCI van het huis of bij verkoop van de aandelen van de SCI wordt bij de aandeelhouders de plus-value-belasting geheven.
Er is geen minimumkapitaal vereist. Een SCI met een aandelenkapitaal van slechts € 1.500 komt veel voor.
De oprichting kan door een notaris in Frankrijk geschieden maar ook van buiten het land.
Een aandelenoverdracht kan onderhands of notarieel plaatsvinden. In beide gevallen is er een belasting van 5,09%[1] verschuldigd.
De interne regelingen worden beheerst door de statuten waarvan je de inhoud grotendeels zelf kunt bepalen.
Na het eerste jaar en bij belangrijke wijzigingen met de balans bij de fiscus worden ingeleverd. Het is een vrij simpele opgave die je zelf zou kunnen uitvoeren, maar ook kunt uitbesteden aan een boekhoudbedrijf.

Lagere overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een tweede woning, is in Frankrijk de “plus-value” van toepassing. Voor de belastingheffing over verkoopwinsten betekent dit dat er belasting wordt geheven bij de participant, waarbij dezelfde vrijstellingen gelden die ook gelden als je rechtstreeks mede-eigenaar van het onroerend goed zou zijn geworden.
Voor de vermogensbelasting gelden dezelfde vrijstellingen als in het geval dat je rechtstreeks eigenaar bent. Bij verkoop en/of overdracht van jouw onroerend goed in Frankrijk wordt (net als bij overdracht van aandelen in de SCI) 5,09% overdrachtsbelasting (droit d’enregistrement) geheven.
De SCI kan worden gebruikt om de belastingdruk effectief lager te krijgen. Bij aankoop van een bouwterrein kan het gebruik van de SCI nadelig zijn.

Statuten

Vanuit Nederlands oogpunt bestaan er voor de inkomstenbelasting twee mogelijkheden:

de SCI wordt, net als een Nederlandse B.V., behandeld als een lichaam, of
er wordt, net als in Frankrijk, fiscaal door de SCI gekeken.
 

Behandeling als een lichaam houdt in de regel in dat je wordt aangemerkt als aanmerkelijk belanghouder. Betaal je geen huur aan de SCI voor het gebruik van het onroerend goed, dan kan de belastinginspecteur dit beschouwen als een vermomde winstuitkering door de SCI. De kosten zullen 25% of 33,33% aanmerkelijk belangheffing bedragen.

Bij overdracht van de aandelen is ook 25% over de gerealiseerde winst verschuldigd. Niet echt aantrekkelijk, maar je kunt de statuten van de SCI zodanig formuleren, dat de SCI niet als lichaam wordt aangemerkt. De Nederlandse inspecteur van belasting neemt (in het geval van een tweede eigen woning) de waarde hiervan op in de rendementsgrondslag van box 3. Je hebt recht op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting op basis van bijna hetzelfde bedrag. Zo blijft de in Nederland verschuldigde fictieve rendementsheffing beperkt.

Het Nederlands erfrecht

De SCI past prima in de successieplanning. Erfrechtelijke verkrijging van onroerend goed leidt tot toepasselijkheid van Frans erfrecht. De overdracht van de aandelen in de SCI valt onder het Nederlandse erfrecht. Frankrijk heft wel successierecht.

De SCI kan zodanig worden gestructureerd dat je minder Frans successierecht verschuldigd bent. Ook biedt de overdracht van aandelen je op een gemakkelijke manier de mogelijkheid om jaarlijks een aantal aandelen in de SCI ter grootte van de schenkingsvrijstelling over te dragen.

Kosten

De kosten van een SCI betreffen éénmalig het schrijven van de statuten, het publiceren van de oprichting, legeskosten en de beloning voor de persoon die deze taak op zich neemt. Deze kosten bedragen tussen de € 900 en € 1500.

Dan zijn er nog adviseurs die je ‘helpen’ om jaarlijks een aangifte te doen bij de Franse belastingdienst. Uiteraard betaalde hulp, maar deze kosten kun je je besparen, omdat een SCI zich slechts éénmalig hoeft te melden bij de belastingdienst. Pas als er iets verandert in de structuur van de SCI is een nieuwe melding verplicht.

De echte kosten komen aan het einde, als je het onroerend goed wil verkopen en de SCI weer moet worden opgeheven. Dan moet er een boekhouding conform de Franse regels worden opgeleverd en moet er iemand worden betaald om de SCI op te heffen.

Wanneer is een SCI interessant

Samen met vrienden

Een SCI kan nuttig zijn als je samen met vrienden of familieleden een huis koopt. Zonder SCI word je gezamenlijk eigenaar in een zgn. onverdeeldheid (indivision). Daarbij moeten alle beslissingen bij unanimiteit genomen worden. Indien een van de eigenaren uit zou willen stappen kan dat zonder meer. Er moet er een nieuwe notariële akte gemaakt worden en deze moet ook in het kadaster worden ingeschreven. Dat is ingewikkeld en kost heel wat. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de gehele waarde van het aandeel ongeacht of er een hypotheek is.

Bij overlijden heb je plots met andere mede-eigenaren te maken en bij een faillissement met een curator die zijn deel (weer via de notaris) te gelde wil maken. Overigens kan het uitstappen bij overeenkomst worden beperkt maar niet langer dan tot (steeds) 5 jaar.

 

Bij een SCI gaat het anders:

ieder heeft een percentage van de aandelen.
uitstappen mag alleen met gegronde redenen (pour motifs justes).
als iemand afhaakt is er slechts een akte nodig waarin zijn aandelen worden overgedragen. Daar hoeft geen notaris aan te pas te komen en ook een inschrijving in het kadaster is niet nodig. De eigenaar van het huis is en blijft immers dezelfde SCI.
als er een hypotheek op het huis rust wordt de overdrachtsbelasting slechts over de netto-waarde van de aandelen geheven.
beslissingen worden bij meerderheid van stemmen genomen.
bij toerbeurt ben je directeur (gérant) en heb je de bevoegdheid de zaken te regelen.
bij overlijden hebben de andere aandeelhouders desgewenst het recht om het betreffende aandeel aan een door hen aan te wijzen persoon te doen toekomen.
bij een faillissement heeft een curator slechts aanspraak op de betreffende aandelen en niet op het onroerend goed zelf. De statutaire beperkingen gelden ook voor hem.
bij echtscheiding van een van de aandeelhouders heb je zelf in de hand wat er gebeurt.

Schenken

Een tweede situatie waarvoor een SCI geschikt is, betreft de flexibiliteit waarmee je het huis aan uw kinderen wil doen toekomen. Schenk je het huis dan gaat het om een zodanige waarde dat er schenkingsrecht geheven zal worden. Het huis gedeeltelijk schenken kan immers niet.
 

Bij een SCI kun je je beperken tot steeds enkele aandelen en daarbij rekening houden met de vrijstellingen van het schenkingsrecht. Ook kun je gemakkelijk vanaf het begin je kinderen (in een bepaalde constructie) eigenaar doen zijn waarbij jij en je echtgenoot de directie blijven voeren.

Camping of hotel

Begin je een camping of hotel dan wordt bijna altijd een SCI-constructie gehanteerd: het onroerend goed gaat in de SCI en het bedrijf krijgt een andere rechtsvorm. Daardoor wordt er een duidelijke scheiding aangebracht en kan de aansprakelijkheid goed worden beperkt. Er gelden ook fiscale voordelen. De bank eist het zelfs in veel gevallen.

Een SCI voor jouw huis

Heb je al een huis en wens je naderhand voor de SCI-vorm te kiezen dan kun je het in een SCI inbrengen. Daarbij is in principe geen overdrachtsbelasting verschuldigd (maar wel notariële aktekosten).

Een huis van een SCI kopen

Je kunt tegen een huis aanlopen dat eigendom van een SCI is. Je kunt er dan voor kiezen om de aandelen van de SCI van de aandeelhouders te kopen. De SCI moet dan wel "schoon" zijn en geen debiteuren hebben, maar dat is zeer vaak allemaal goed in orde omdat de SCI geen commerciële activiteiten heeft.

Voetnoten:

[1situatie 2013-2014

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

Reacties
  • Jullie woning in een SCI onderbrengen 3 augustus 2017 10:45, door gerard

    De SCI kan worden gebruikt om de belastingdruk effectief lager te krijgen. Bij aankoop van een bouwterrein kan het gebruik van de SCI nadelig zijn.
    Waarom kan bij aankoop het gebruik van een SCI nadelig zijn? Wat zijn dan de consequenties?

  • Jullie woning in een SCI onderbrengen 13 oktober 2016 18:44, door Cor Bauer

    Hallo,
    Ik had nog een paar vragen over de s.c.i.
    Als je aandelen mag schenken, kan dat ook aan een van de drie van de sci.
    En als er een overlijdt moet je dan weer een derde partner aantrekken of ga je met twee personen verder?
    Met vriendelijke groet en merci.Cor Bauer


Allesfrans, ook voor:
  • Consument

    Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?

  • Verkeer en vervoer

    Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto

  • Bouwen en verbouwen

    Alles over het bouwen en verbouwen van jouw huis in Frankrijk en hulp met de benamingen.

  • Werk en inkomen

    Werken in Frankrijk. Wat weten wij erover?

Allesfrans, ook voor:
  • Franse samenleving

    We helpen je de Fransen wat beter leren begrijpen.

  • Belastingen

    Met welke Franse belastingen heb je te maken en met welke in je vaderland.

  • Werk en inkomen

    Werken in Frankrijk. Wat weten wij erover?

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |