Je kunt dat in Frankrijk doen door gebruik te maken van een SCI (Société Civile Immobilière). De SCI is een beheersvennootschap die uitsluitend voor dit doel kan worden gebruikt. Ook voor ontwikkeling van onroerend goed kun je de SCI gebruiken.

Rechtsvorm

Een SCI is een Franse rechtsvorm die het meest lijkt op een Nederlandse maatschap of vennootschap onder firma maar dan wel met een kapitaal dat is verdeeld in aandelen. Het is dus een mix van een BV en een VOF (Vereniging onder Firma), een rechtsvorm die niet bestaat in Nederland.
Ten minste twee participanten (of aandeelhouders) hebben ieder kapitaal ingebracht. Naar rato van hun aandelenbezit zijn ze aansprakelijk voor de schulden. Je aandeel in het onroerend goed kun je overdragen in de vorm van overdracht van jouw aandelen in de SCI.
De SCI is fiscaal transparant, wat betekent, dat wanneer de SCI bij verkoop winst maakt, deze winst direct wordt belast bij de aandeelhouders en niet bij de SCI zelf.

Lagere overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een tweede woning, is in Frankrijk de “plus-value” van toepassing. Voor de belastingheffing over verkoopwinsten betekent dit dat er belasting wordt geheven bij de participant, waarbij dezelfde vrijstellingen gelden die ook gelden als je rechtstreeks mede-eigenaar van het onroerend goed zou zijn geworden.
Voor de vermogensbelasting gelden dezelfde vrijstellingen als in het geval dat je rechtstreeks eigenaar bent. Bij verkoop en/of overdracht van jouw onroerend goed in Frankrijk wordt (net als bij overdracht van aandelen in de SCI) 5,09% overdrachtsbelasting (droit d’enregistrement) geheven.
De SCI kan worden gebruikt om de belastingdruk effectief lager te krijgen. Bij aankoop van een bouwterrein kan het gebruik van de SCI nadelig zijn.

Statuten

Vanuit Nederlands oogpunt bestaan er voor de inkomstenbelasting twee mogelijkheden:

Behandeling als een lichaam houdt in de regel in dat je wordt aangemerkt als aanmerkelijk belanghouder. Betaal je geen huur aan de SCI voor het gebruik van het onroerend goed, dan kan de belastinginspecteur dit beschouwen als een vermomde winstuitkering door de SCI. De kosten zullen 25% of 33,33% aanmerkelijk belangheffing bedragen.

Bij overdracht van de aandelen is ook 25% over de gerealiseerde winst verschuldigd. Niet echt aantrekkelijk, maar je kunt de statuten van de SCI zodanig formuleren, dat de SCI niet als lichaam wordt aangemerkt. De Nederlandse inspecteur van belasting neemt (in het geval van een tweede eigen woning) de waarde hiervan op in de rendementsgrondslag van box 3. Je hebt recht op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting op basis van bijna hetzelfde bedrag. Zo blijft de in Nederland verschuldigde fictieve rendementsheffing beperkt.

Het Nederlands erfrecht

De SCI past prima in de successieplanning. Erfrechtelijke verkrijging van onroerend goed leidt tot toepasselijkheid van Frans erfrecht. De overdracht van de aandelen in de SCI valt onder het Nederlandse erfrecht. Frankrijk heft wel successierecht.

De SCI kan zodanig worden gestructureerd dat je minder Frans successierecht verschuldigd bent. Ook biedt de overdracht van aandelen je op een gemakkelijke manier de mogelijkheid om jaarlijks een aantal aandelen in de SCI ter grootte van de schenkingsvrijstelling over te dragen.

Kosten

De kosten van een SCI betreffen éénmalig het schrijven van de statuten, het publiceren van de oprichting, legeskosten en de beloning voor de persoon die deze taak op zich neemt. Deze kosten bedragen tussen de € 900 en € 1500.

Dan zijn er nog adviseurs die je ‘helpen’ om jaarlijks een aangifte te doen bij de Franse belastingdienst. Uiteraard betaalde hulp, maar deze kosten kun je je besparen, omdat een SCI zich slechts éénmalig hoeft te melden bij de belastingdienst. Pas als er iets verandert in de structuur van de SCI is een nieuwe melding verplicht.

De echte kosten komen aan het einde, als je het onroerend goed wil verkopen en de SCI weer moet worden opgeheven. Dan moet er een boekhouding conform de Franse regels worden opgeleverd en moet er iemand worden betaald om de SCI op te heffen.

Wanneer is een SCI interessant

Een SCI voor jouw huis

Heb je al een huis en wens je naderhand voor de SCI-vorm te kiezen dan kun je het in een SCI inbrengen. Daarbij is in principe geen overdrachtsbelasting verschuldigd (maar wel notariële aktekosten).

Een huis van een SCI kopen

Je kunt tegen een huis aanlopen dat eigendom van een SCI is. Je kunt er dan voor kiezen om de aandelen van de SCI van de aandeelhouders te kopen. De SCI moet dan wel "schoon" zijn en geen debiteuren hebben, maar dat is zeer vaak allemaal goed in orde omdat de SCI geen commerciële activiteiten heeft.