allesfrans.com

  • De Franse manus heet Jean

    Enkele Nederlandse begrippen en wetenswaardigheden over verschillen tussen de Nederlandse en de Franse taal.

  • Benen bij elkaar

    Pétanque is vooral populair in het zuiden van Frankrijk, maar bijna overal vind je de clubs en de speelterreinen.

  • Treintickets bij de Tabac

    In vijf regio’s zal vanaf eind juli 2019 een experiment worden uitgevoerd.

  • Van schuur tot comfortabele leefruimte

    Van rustiek tot hypermodern maakt de schuur van weleer een comeback, omgetoverd tot een comfortabele leefruimte, met de nadruk op ruim.

  • Wetsvoorstel voor betere erkenning van lokaal verkozenen

    Een wetsvoorstel dat de rechten van gekozen vertegenwoordigers moet versterken en ze ook meer lokale vrijheid moet verlenen om zo dicht mogelijk bij de bevolking te  (...)

  
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkWonenOnroerend goed verkopenEen deel van je terrein verkopen

Een deel van je terrein verkopen

zaterdag 30 augustus 2014 , door Hanjo

Vooral in woongebieden kan het financieel aantrekkelijk zijn om een deel van je grondbezit te verkopen als bouwgrond. Wat daaraan vooraf gaat, lees je in dit artikel.

Beoordeling:
Bezoeken: 909
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

Controleer de haalbaarheid


Een deel van je (veel te grote) grondbezit verkopen lijkt eenvoudig, maar je krijgt te maken met specifieke regelgeving. Controleer dan ook voordat je met de verkoopactiviteiten start of je plannen in alle veiligheid kunnen worden uitgevoerd en denk daarbij aan de haalbaarheid op technisch, juridisch en architectonisch gebied.

Mag erop gebouwd worden?

Je eerste stappen zijn richting gemeentehuis. Op de mairie kunnen ze je helpen bepalen of het terrein dat je wilt gaan verkopen "constructible" is. Je zult moeten nagaan of er een plan local d’urbanisme (PLU) danwel een plan d’occupation des sols (POS) is. In zo’n document staan de ter plekke geldende regels voor bebouwing, zoals bebouwingspercentages, aliniëring, minimale afstanden tot de erfgrens, minimale afstand tot andere gebouwen in functie van hun volume, enz.

Is het onroerend goed onderdeel van een lotissement dan moet je ook controleren of de regelgeving een opsplitsing van een kavel toestaat. Meestal vervallen dit soort specifieke regels 10 jaar na het inrichten van een lotissement.

Een landmeter inschakelen

Het kan in deze fase nuttig zijn al een "géomètre expert" in te schakelen. Met zijn ervaring en kennis van de lokale regelgeving kan hij vrij snel bepalen of een perceel kan en mag worden opgedeeld en als bouwgrond zal worden aangemerkt.
Je kunt zijn kennis ook gebruiken voor een optimale opdeling van het terrein. De landmeter kent alle valkuilen. Bovendien kan hij je helpen de waarde van het af te splitsen terrein te bepalen.

Nodig meerdere landmeters uit. Er bestaan geen vastgestelde tarieven voor hun diensten. Mochten de plannen doorgaan, dan heb je hem toch verplicht nodig voor het uitzetten van de kavels.
De offerte van een géomètre expert kan geld kosten!

Uitzetten van de kavels


Zoals gezegd, de diensten van een géomètre expert zijn verplicht bij een kadastrale herindeling ten behoeve van bebouwing. Hij is de enige die de "bornage" mag uitvoeren.

Het uitzetten

De "bornage" legt de definitieve plaats en oppervlakte van het af te scheiden gebied vast. Aan de hand van bestaande tekeningen en eigendomsaktes zal de landmeter een plan maken en de benodigde documenten voorbereiden.

Vervolgens zal hij het terrein afzetten met markeringen door middel van paaltjes (bornes) en merktekens. Daarbij zal een eventuele buurman ook aanwezig moeten zijn. Komt het daarbij niet tot overeenstemming, dan zal via de rechter een juridische afscheiding worden bepaald. Officieel moeten de proceskosten worden gedeeld, maar in de praktijk liggen alle kosten bij de aanvrager.

Het kadaster

Nu maakt de landmeter een "plan de bornage" dat door alle betrokken partijen moet worden ondertekend en vervolgens als document modificatif du parcelle cadastral (DMPC) naar het kadaster wordt gestuurd, waar nieuwe kadastrale nummers aan de verschillende percelen worden toegewezen. Met deze DMPC kan een notaris de verkoop van het perceel regelen en nadat een notariële akte is gemaakt, worden de gegevens in het "hypothekenregister" aangepast. Deze laatste dienst heette vroeger "conservation des hypothèques", maar heet nu "service de publicité foncière (SPF)".

Toestemming vragen


De verkaveling van je terrein vereist een voorafgaande toestemming want de inrichten van een bouwterrein valt onder de regelgeving rond de verkoop van percelen (lotissement).

Je wordt "verkavelaar"

Een lotissement is de opsplitsing van een terrein in één of meerdere percelen (lots) bestemd voor bebouwing. Je wordt dus een "lotisseur", een "verkavelaar".
Afhankelijk van de beschikbare voorzieningen (zoals straten en aansluitingen op gas, water, elektriciteit, telefoon en riolering) moet je om toestemming vragen door middel van een permis d’aménager of een déclaration préalable.

Hoe je de aanvraag moet doen
Een permis d’aménager is benodigd in geval van een verkaveling waarbij de openbare voorzieningen moeten worden aangepast of als het om een beschermd gebied gaat.
Een déclaration préalable volstaat in alle andere gevallen.
Een eenvoudige regel is dat je een déclaration préalable gebruikt wanneer je een terrein verkavelt, dat niet in een beschermd gebied ligt en niet bouwrijp hoeft te worden gemaakt.
 

Je kunt de landmeter vragen om namens jou de aanvraag in te dienen. In het geval van een permis d’aménager kan het 3 maanden duren voor je een antwoord hebt; in het andere geval is de maximale periode 1 maand. In bijzondere gevallen kunnen deze termijnen worden verlengd.
De toestemming kan stilzwijgend worden verleend (wanneer de aangegeven termijn zonder tegenbericht is overschreden), maar in de meeste gevallen zul je een schriftelijk antwoord krijgen.

Krijg je geen bericht, dan is het verstandig om toch op het gemeentehuis om een attestation de non-opposition te vragen.
 
De toestemming met een bord aangeven

Je bent verplicht om een permis d’aménager of een positief antwoord op een déclaration préalable op het terrein aan te geven. Je moet daarvoor een duidelijk zichtbaar en leesbaar paneel van ten minste 80 cm² plaatsen. De dag waarop je het bord plaatst, is de begindatum van een periode van 2 maanden waarin bezwaar kan worden gemaakt tegen je plannen. Verzuim je een bord te plaatsen dan is er geen maximale bezwaartermijn en kunnen derden nog later bezwaar aantekenen.

Verwacht je problemen, laat dan de plaatsing van het bord constateren door een gerechtsdeurwaarder.
 

Wees waakzaam bij het opstellen van de verkoopakte


Het in de verkoop plaatsen van een verkaveld perceel moet specifiek vermelden op welke manier toestemming werd verkregen en of er bezwaar tegen werd gemaakt.
Er mag ook geen sprake zijn van een (voorlopig) koopcontract of een aanbetaling voordat de toestemming is verstrekt. Je hoeft echter niet te wachten op het verstrijken van de bezwaarperiode. In dit geval wordt een eventueel bezwaar een ontbindende voorwaarde in het voorlopige contract.

Heb je een koper gevonden dan tekenen beide partijen het avant-contrat (compromis of promesse de vente).
Let wel goed op bij het opstellen van deze overeenkomst en het definitieve koopcontract.

Ze moeten beide een goede omschrijving van het terrein geven aan de hand van de DMPC, anders is het document ongeldig.
Het feit dat je bouwgrond verkoopt impliceert niet dat de koper een bouwvergunning heeft of krijgt. Het verkrijgen van deze vergunning zal dus een ontbindende voorwaarde kunnen zijn, naast de gebruikelijke ontbindende voorwaarde rond het krijgen van een krediet.
Ook de toegang tot voorzieningen als gas, water, riolering, elektra en telefonie die over of door jouw terrein lopen moet in het contract worden vermeld.
Je kunt ook bepaalde beperkingen opleggen voor de toekomstige bebouwing om zo je eigen erfgoed te beschermen. Ze mogen natuurlijk niet in strijd zijn met de openbare regelgeving, maar daar kan de notaris je bij behulpzaam zijn.

De kosten

De belangrijkste kosten komen van de géomètre expert. Voor zijn diensten moet je tussen de € 1.500 en € 2.000 reserveren.
Voor het te koop zetten van het perceel heb je mogelijk een makelaar nodig. Ga je verkopen zonder makelaar dan berekent de notaris je waarschijnlijk kosten voor vervangende diensten als het opstellen van het voorlopige koopcontract.
De notariskosten voor de verkooptransactie zijn meestal voor de kopende partij. Vooral bij kleinere transacties zijn de notariskosten relatief hoog!
Denk ook aan de fiscale gevolgen! Wanneer de verkoopprijs van het perceel hoger is dan € 15.000 komt de beruchte plus-value om de hoek kijken. Er is geen sprake van vrijstelling voor een hoofdverblijf omdat het te verkopen stuk grond nieuw is. Het verschil tussen de verkoopprijs en omgerekende aankoopprijs is belastbaar. Vooral het bepalen van die aankooprijs is niet altijd duidelijk omdat het stuk grond als een percentage van de aankoopprijs van het totale onroerende goed moet worden vastgesteld. De notaris kan je hierbij helpen en zal ook de plus-value vaststellen en inhouden.

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

Bron:

Le Particulier - N° 1100

Reacties
  • Een deel van je hoofdbezit verkopen 7 juni 2017 11:36, door Patricia Frencken

    Ons bezit bestaat uit twee huizen op 12.000m2 grond.
    Qua onderhoud wordt het ons teveel ( we zijn gepensioneerd) en willen we één van de twee huizen met een deel grond verkopen en in het andere huis blijven wonen. Zijn we hierover plus value etc verschuldigd en zoja, hoe wordt dat dan berekend?

    mvg, Patricia

    • Een deel van je hoofdbezit verkopen 7 juni 2017 14:51, door Hanjo

      Wanneer de woning stond aangeschreven als Uw hoofdverblijf is geen plus value verschuldigd.
      De woning die U blijft bewonen zal worden getaxeerd op basis van de verkoopprijs van de andere woning en dezelfde verhouding zal worden toegepast op de aankoopprijs die U ooit betaalde om zo de beginprijs voor een eventuele plus value te berekenen.

      • Een deel van je hoofdbezit verkopen 7 juni 2017 23:57, door Patricia Frencken

        Dank voor Uw reaktie.
        Het is me echter nog niet geheel duidelijk.
        het terrein met de twee huizen is ons hoofdbezit. Zouden we het in één keer als ensemble verkopen ( zoals we het ook hebben gekocht) dan is er geen plus value verschuldigd.
        Verkopen we echter één van de twee huizen dan is het opeens een splitsing bestaande uit een hoofdbezit en een tweede huis waarover dus wel plus value verschuldigd is? Als dat zo is dan is het dus gunstiger om alles in één verkoop te doen en elders te gaan wonen?

    • Een deel van je hoofdbezit verkopen 4 augustus 2018 14:11, door loes hofman

      Goede dag wij kunnen van de buurman een stukje bouwgrond kopen in noord Frankrijk voor. 6500 euro mijn vraag aan wat zijn de kosten voor de notaris vriendelijke gr loes Hofman

      • Een deel van je hoofdbezit verkopen 4 augustus 2018 14:46, door Hanjo

        Bij de notaris zul je zo’n € 1.600 kwijt zijn. Het exacte bedrag hangt af van de gemeente. Maar wanneer het geen aparte kavel is, komen de totale kosten veel hoger uit!

      • Een deel van je hoofdbezit verkopen 4 augustus 2018 14:50, door Hanjo

        De kosten die ik meldde zijn die van de verkoopakte. Er zal ook een compromis de vente opgemaakt moeten worden, wat de notaris ook kan doen.

Huidige bezoekers: 52

Lees ook:
 

Allesfrans, ook voor:
  • Overheid

    Wat maakt de Franse overheid zoveel anders.

  • Werk en inkomen

    Werken in Frankrijk. Wat weten wij erover?

  • Auvergne-Rhône-Alpes

    De regio Auvergne werd in 2016 samengevoegd met de regio Rhône-Alpes.

  • Diensten

    Verschillende soorten dienstverlening.

Allesfrans, ook voor:
  • Tuinrecepten

    AllesFrans, ook voor tuinrecepten: recepten voor en uit de tuin.

  • Consument

    Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?

  • Medisch

    Naar de dokter, de specialist, het ziekenhuis. Hoe werkt de zorgverzekering en hoe kom ik aan een nieuwe bril?

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |