Vóór je besluit een gebouw te kopen met de bedoeling het te transformeren is het essentieel om een beetje meer over de geschiedenis en de stedelijke kenmerken weten!
Je valt voor het authentieke en de enorme ruimte die een schuur of stal je belooft. Maar of het nu een schuur, een voormalige restaurant, een commercieel magazijn of een winkel is, de bestemming van elk gebouw met een specifiek doel kan worden gewijzigd, afhankelijk van de planningstrategie van de gemeente waar het gebouw staat.
De Franse overheid maakt onderscheidt tussen negen verschillende soorten bestemmingen: woonhuis, hotel, kantoren of diensten, industrie, handel en ambachten, collectieve gebouwen, handelsmagazijnen, agrarisch gebruik en parkeren.
Wanneer een schuur voor landbouwgebruik wordt gebouwd, wordt deze beschouwd als niet bewoonbaar. Om dit agrarische gebouw tot leefruimte te transformeren, moet je dus de bestemming laten wijzigen. Deze administratieve en fiscale verandering is een vereiste om de nodige bouwvergunning te krijgen die verplicht zijn bij een wijziging van de bestemming van een (deel van een) gebouw.
In sommige gevallen kan die vereiste vergunning worden verstrekt door het gemeentehuis:
Wanneer een schuur is gebouwd op een agrarisch perceel en er geen woonhuizen rondom staan kan een bestemmingsplan toch roet in het eten gooien. Op PLU- en POS-zones die geen woonbestemming hebben, kunnen geen woonhuizen (komen te) staan en de het verzoek voor de transformatie van een schuur naar een andere bestemming zal geen bouwvergunning opleveren. Dit is zeer belangrijk voor de rest van het project, want zonder wijziging van de bestemming kom er geen bouwvergunning, dus ook geen officiële woning!
In gevallen waarbij de schuur in de buurt van een huis ligt, is de wijziging van de bestemming meestal mogelijk, maar nogmaals, de gemeente kan besluiten dat een dergelijke wijziging van de bestemming niet is toegestaan. Wanneer het bovendien om een recent gebouw gaat, kan een boer ontheffing hebben gekregen voor de bouw omdat het uitsluitend gebruikt zou worden voor de landbouw.
Wanneer de schuur aan een woning is gebouwd, is sprake van vergroting (bijvoorbeeld voor een garage) en hoeven geen ambtelijke obstakels te worden verwacht. Dat gezegd hebbende, is het toch beter om vooraf alles goed te controleren, want iedere gemeente is heer en meester van de stedelijke kenmerken van zijn grondgebied.
De transformatie van een bedrijfsruimte ("local professionnel") vereist enkele specifieke formaliteiten en een bouwvergunning is in sommige gevallen vereist.
Voor je besluit een bedrijfspand aan te schaffen met de bedoeling er een woning van te maken ga je naar het gemeentehuisom te controleren of je plannen niet in strijd zijn met de "règles d’urbanisme". Zo kan een bestaand bestemmingsplan ("plan local d’urbanisme (PLU)" of een "carte communale" een niet te overbruggen hindernis zijn.
In deze plannen kan een specifieke bestemming voor de begane grond staan (winkel), maar zelfs een specifiek verbod om een bedrijfspand te transformeren om de lokale commercie te beschermen.
Wanneer sprake is van gedeeld eigendom zul je de regels ("règlement de copropriété") moeten nalezen om je rechten te leren kennen.
De wijziging van de bestemming van een bedrijfspand in een woning heeft fiscale consequenties. De zogenaamde "contribution économique territoriale, die vroeger "Taxe professionnelle" heette, vervalt en daarvoor in de plaats komt de "taxe d’habitation". De onroerend goedbelasting wordt nu dus berekend op basis van de kadastrale huurwaarde.
Heb je voor het gebouw dat je wilt aankopen niet alle garanties dat de bestemming mag worden gewijzigd, laat dan in de koopovereenkomst een opschortingsclausule voor het binnen een redelijke termijn verkrijgen van de nodige toestemmingen opnemen, voordat het te laat is.
Wanneer het gebouw niet is aangesloten op water en elektriciteit kan de gemeente een bouwvergunning blokkeren wanneer deze netwerken zich niet in de nabijheid bevinden. Voor wat betreft het riool kan de gemeente geen bezwaar maken, maar je hebt dan zelf de verplichting om volgens de sanitaire normen een individuele afvalwaterverwerking aan te (laten) leggen.
In theorie is de bouwvergunning ("permis de construire") of de vergunning voor de ontwikkeling van een terrein ("permis d’aménagement") niet verplicht in het kader van een wijziging van de bestemming van een pand. Maar omdat het in de praktijk gaat om werkzaamheden die niet alleen worden uitgevoerd aan de binnenzijde (scheidingsmuren, sanitaire ruimtes, enz.) maar ook aan de buitenzijde (aanpassing gevel, het maken van opening, enz.) is een voorafgaande toestemming noodzakelijk. In het onwaarschijnlijke geval dat het om minder dan 20m² gaat volstaat een "déclaration préalable".
Wetende dat het bij een schuur vaak gaat om grote hoeveelheden woonruimte kun je je afvragen of het niet verstandig is een architect in te schakelen. De regelgeving voor een agrarisch gebouw is dezelfde als voor ieder ander gebouw: zodra de footprint of vloeroppervlakte meer dan 170 m² bedraagt, is beroep doen op een architect verplicht. Zonder architect zal in dat geval een bouwvergunning worden geweigerd!
Het verbouwde pand moet voldoen aan de leefbaarheidsnormen en die van een "logement décent", wat ondermeer inhoudt dat iedere kamer via een opening frisse lucht krijgt, dat er een primaire leefruimte van ten minste 9m2 met een plafondhoogte van minimaal 2,20 meter is en dat alle kamers op de begane grond ramen hebben.
Bij een renovatie van een bestaand pand valt het gebouw niet onder de voorschriften van de RT 2012 maar onder de zogenaamde "RT existant" die op het moment van de bouw van toepassing was. We besteden hier een apart artikel aan.
In dit artikel geven we een overzicht van de regels, documenten en vergunningen tijdens de verschillende fasen van een (ver-)bouwproject.
Een stedenbouwkundig attest dat verklaart of een terrein voor een bepaalde bestemming mag worden gebruikt.
Wanneer je huis in een risicogebied ligt, kan dat allerlei beperkingen opleveren die jouw toekomstplannen in duigen kunnen laten vallen.
Het vastleggen en aanpassen van het plan local d’urbanisme (PLU) is een taak van de burgemeester.
De in dit artikel besproken regelgeving heeft betrekking op gebouwen van minder dan 1.000m².
Huidige bezoekers: 5
Informatie omtrent de Franse regelgeving rond de wijziging van bestemming van een gebouw.
Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?
Naar de dokter, de specialist, het ziekenhuis. Hoe werkt de zorgverzekering en hoe kom ik aan een nieuwe bril?
Wat wetenswaardigheden over de Franse taal
Enkele subrubrieken met nieuwsberichten.
Verschillende soorten dienstverlening.
Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto
Hoe betaal je in Frankrijk je rekeningen?