allesfrans.com

  • Van schuur tot comfortabele leefruimte

    Van rustiek tot hypermodern maakt de schuur van weleer een comeback, omgetoverd tot een comfortabele leefruimte, met de nadruk op ruim.

  • Wetsvoorstel voor betere erkenning van lokaal verkozenen

    Een wetsvoorstel dat de rechten van gekozen vertegenwoordigers moet versterken en ze ook meer lokale vrijheid moet verlenen om zo dicht mogelijk bij de bevolking te  (...)

  • Al 61 departementen met waterbeperkingen

    De aanhoudende droogte heeft een steeds grotere invloed op het Franse leven.

  • Van schuur tot comfortabele leefruimte

    Van rustiek tot hypermodern maakt de schuur van weleer een comeback, omgetoverd tot een comfortabele leefruimte, met de nadruk op ruim.

  • Wetsvoorstel voor betere erkenning van lokaal verkozenen

    Een wetsvoorstel dat de rechten van gekozen vertegenwoordigers moet versterken en ze ook meer lokale vrijheid moet verlenen om zo dicht mogelijk bij de bevolking te  (...)

  
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkWonenEen woning zoekenControleer deze punten voor je een woning koopt!

Controleer deze punten voor je een woning koopt!

maandag 16 juli 2018 , door Hanjo

Bewerkt op zondag 2 september 2018

Voordat je een vastgoedtransactie uitvoert, mag geen enkel detail je ontgaan. Enkele tips om te weten of het pand de investering waard is en teleurstellingen te voorkomen.

Het vorige artikel in deze rubriek: Bon de visite
Beoordeling:
1 stem
Bezoeken: 168
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

Zodra je het huis hebt gevonden dat aan jouw budget en je wensen en behoeften voldoet, is het tijd om een zorgvuldig te doen voordat je een voorlopig koopcontract tekent.

Een reële inschatting van de prijs

Er is geen tekort aan informatiebronnen over de prijzen van de onroerend goedmarkt, maar geen enkele is perfect. De klassieke methode bestaat uit het gedurende een aantal weken controleren van de geclassificeerde advertenties van particulieren en makelaars, regelmatig toezicht op de komst van nieuwe aanbiedingen, het observeren van objecten die snel van eigenaar veranderen en die welke niet verkopen.
Het bienici.com platform heeft als voordeel dat het meer dan 1,1 miljoen te koop aangeboden oude en nieuwe huizen beoordeelt. Je hebt de mogelijkheid om de aanbiedingen van het moment te geolokaliseren op de schaal van een wijk, zelfs van een straat, rekening houdend met de kenmerken van de woningen.

Maar in de praktijk bestaat er soms een kloof van 10 tot 15% tussen de in de advertentie weergegeven prijs en die op het moment van de verkoop. Sommige in vastgoed taxaties gespecialiseerde sites zeggen complexe algoritmen te hebben ontwikkeld om deze discrepantie gedeeltelijk te corrigeren, zoals meilleursagents.com, efficity.com of drimki.fr. Na het invoeren van je persoonlijke gegevens en de exacte kenmerken van het onroerend goed, worden prijsmarges verstrekt voor een bepaald adres.

Kijk naar de gemiddelde prijs per vierkante meter van de eindverkopen die door de regionale of departementale notarissen worden genoteerd (tabblad "Immobilier", dan "Prix de l’immobilier"). Deze gegevens zijn zeer betrouwbaar, maar lopen een beetje achter op de markt. Het zal ook nodig zijn om een mindering of verhoging toe te passen volgens de kenmerken van het goed dat je op het oog hebt.

Een laatste bron om de prijs per vierkante meter van huisvesting of grond te controleren is Patrim, de database van de belastingdienst. Het is toegankelijk via de sites impot.gouv.fr of service-public.fr, maar je hebt wel een fiscaal nummer nodig (wat je vindt op je belastingaanslag). Dit platform inventariseert enkele tientallen miljoenen in Frankrijk geregistreerde transacties en biedt, op basis van de criteria die je aanvraagt - stad, locatie, oppervlakte, type onroerend goed - de verkoopprijzen binnen een straal van 50 meter tot 5 kilometer van het onroerend goed in kwestie.

De algemene staat van de woning

Er zijn zaken die je onmiddellijk waarneemt, want het gaat over zaken waarnaar je zoekt omdat je ze belangrijk vindt, en zaken die je mist bij een eerste bezoek. Meerdere bezoeken zijn daarom noodzakelijk om een goed idee te krijgen. En die die bezoeken ook op verschillende tijdstippen!

Volgens de Qualitel-barometer is de helft van de Fransen reeds geconfronteerd met de aanwezigheid van schadelijke insecten (zoals kakkerlakken of vlooien) en een kwart met ratten of muizen. Er is echter geen rapportageverplichting.
Omgekeerd, zal de aanwezigheid van lood en asbest, potentiële gezondheidsrisico’s, termieten of schimmels die de structuur kunnen verzwakken je duidelijk worden gemaakt in de technische rapporten die je moeten worden gegeven voordat je een voorlopig koopcontract ondertekent. Vraag er zo snel mogelijk om, want de (kosten van de) aangegeven uit te voeren werkzaamheden kunnen je doen besluiten verder te zoeken!

Een laatste bezoek, gepland op de dag voor de ondertekening, is zeer nuttig. Dit is de gelegenheid om het pand nog een laatste keer te onderzoeken, in lege toestand, waardoor bepaalde door meubilair verborgen gebreken aan het licht komen.

De kwaliteit van de locatie

Aanwezig overlast. Het is niet voldoende om uitsluitend af te gaan op de intrinsieke kwaliteiten van een vastgoedobject. Je moet de tijd nemen om de omgeving te onderzoeken. Te dicht bij een weg of spoorlijn, een bar, een stadion, een vliegveld, een parkeerterrein of zelfs een fabriek genereert onvermoede geluiden en geuren die alleen de omwonenden goed kennen en regelmatig te verduren hebben. Deze ongemakken bereiken soms alleen op bepaalde momenten van de dag of ’s avonds hun hoogtepunt. Vandaar dat het belangrijk is om meerdere keren rond te lopen in de buurt, op verschillende momenten van de dag of nacht, tijdens de week en in het weekend. Je voelt er het leven, beoordeelt de wijk door te spreken met de bewaker, de buren en ambachtslieden.

Mogelijke ontwikkelingen. Om te weten te komen of er in de buurt plannen zijn om nieuwe gebouwen te plaatsen of bestaande te renoveren, gaat er niets boven een bezoek aan (de afdeling stadsplanning van) de gemeente. Het gemeentehuis maakt elementen, zoals de lopende of komende bouwvergunningen, de aard van de werken (woningbouw, kantoren, winkels) en de omvang van de toekomstige gebouwen volledig transparant. Je bent er ook op de juiste plaats voor mogelijke geplande ontwikkelingen. Deze acties kunnen het herstel van wegen, de aanleg van voetgangerszones, de installatie van openbare apparatuur of de sloop van oude gebouwen omvatten.

De risico’s. In het uitgebreide technische dossier dat alle bij de verkoop uitgevoerde vastgoeddiagnoses bevat, is het dossier over de staat van de erfdienstbaarheden met risico’s en over de bodeminformatie (Esris)[1] een bron van informatie. Aan de hand van de door de gemeente en het departement verstrekte gegevens inventariseert dit document de risico’s die in de nabijheid van het terrein worden vastgesteld (industriële risico’s, lawines, bosbranden, blootstelling aan straling) en specificeert het type ondergrond (vervuiling, steengroeven). Bij het lezen ervan kun je ontdekken dat het felbegeerde pand is gelegen in een overstromingsgebied of een seismische zone.

Niets staat het kopen in een uiterwaard in de weg, maar naast mogelijke overstromingsincidenten moet de eigenaar van het onroerend goed in een potentiële risicozone hogere verzekeringspremies betalen, of zelfs te maken krijgen met een weigering van verzekering. Daarnaast kunnen er beperking gelden voor verbouw of nieuwbouw.

  • Esris
    Een artikel in onze rubriek > Een (t)huis in Frankrijk > Wonen > Wonen en overheid

    Status van erfdienstbaarheden met een "risico" en bodeminformatie.

Voordat je de Esris in handen hebt, kun je online informatie vinden op de site georisques.gouv.fr.

  • Nu is er ook Georisques
    Een artikel in onze rubriek > Frankrijk, het land > Algemeen

    Deze nieuwe website van de Franse overheid somt alle natuurrisico’s op van een bepaald adres.

De staat van het gebouw

Er is geen vastgoeddiagnose over de algemene staat van een huis of appartement.
Met andere woorden, je moet waakzaam zijn tijdens de bezoeken. Wanneer de woning in slechte staat verkeert, kunnen scheuren, sporen van waterlekken of vochtvlekken gemakkelijk worden opgemerkt. Dit is een gelegenheid om de eigenaar of makelaar te vragen naar hun herkomst. De oorzaak van de waterschade kan zijn behandeld zonder dat er verfraaiingswerkzaamheden zijn uitgevoerd aan de woning. Maar wanneer het huis is gerenoveerd, is het ingewikkelder. Een vlekkeloos gerenoveerde woning van vloer tot plafond is zeker een positief element, maar het kan de verkoper in staat stellen ernstige problemen te maskeren. Om de kwaliteit van het gebouw te waarborgen, moet daarom alles worden onderzocht, van de kelder tot de zolder.

Neem in een appartementencomplex de tijd om de trapportalen op de bovenste verdiepingen te inspecteren. Een bezoek aan de kelder geeft een idee van de staat van de funderingen.

Bij een huis maakt het onderzoek van de zolder een inventarisatie mogelijk van het skelet, de kwaliteit van de isolatie van het dak, zelfs de algemene staat van het dak door mogelijke openingen te bekijken. Lekkages kunnen het frame al verzwakt of beschadigd hebben. Dakherstel kan tienduizenden, zelfs honderdduizenden euro’s kosten, dus vraag om eventuele facturen van dakbedekkingsbedrijven.
Scheuren en vochtvlekken op muren, plafonds of donkere hoeken moeten worden opgespoord. Laat je begeleiden door een professional (ambachtsman, architect of vastgoedexpert) als je je niet bekwaam genoeg voelt. Een hoge luchtvochtigheid is bijvoorbeeld te verklaren door een constructie op een oud moeras of aan de rand van een vijver, een nabijheid die schadelijk kan zijn voor het geraamte. Slechte ventilatie kan schimmel en een slechte binnenluchtkwaliteit veroorzaken. Met behulp van meetinstrumenten, zoals een vochtdetector, kan een specialist beoordelen of deze afwijking recent of oud is, schadelijk of niet voor de structuur.

Uitgaven voor energie

Informatie over de verwarmingskosten, de ouderdom en de toestand van de ketel is absoluut noodzakelijk, want de indicator in de vastgoedadvertentie over de energieprestaties is niet zo zinvol als je zou denken.

De eerste letter van deze DPE komt overeen met het geschatte energieverbruik, de tweede met de uitstoot van broeikasgassen. Zij moeten worden gerelativeerd in het licht van de schaal die van A tot G loopt. De beste rating, A, heeft bijna altijd betrekking op een nieuw huis dat recent is opgeleverd en het BBC-keurmerk heeft gekregen (energiezuinig gebouw). In de oude varieert de beoordeling van B tot G, waarbij de laatste letter een woning karakteriseert als een "thermische zeef".

Vanaf rating E is een woning energie-intensief. Hoe recenter de bouw, hoe groter de kans op een goede rating. En een huis dat verwarmd wordt met elektriciteit zal altijd een slechtere rating hebben dan hetzelfde huis dat verwarmd wordt met gas, hout of olie. Er zal minstens één letter verschil zijn.

Feit blijft dat de door de DPE verstrekte informatie moet worden gekwalificeerd, met name voor constructies van voor 1948. In alle gevallen moet echter worden uitgegaan van een omgevingstemperatuur van 19 °C overdag en 16 °C ’s nachts. Maar veel mensen verwarmen meer op!

De DPE is de enige vastgoeddiagnose die een lijst van mogelijke werkzaamheden aanbeveelt (isolatie van dak of buitenmuren, vervanging van ramen) om energiebesparingen te realiseren met een goed rendement op investering. Deze werkzaamheden zijn zelfs gerangschikt naar prioriteit. Dankzij een doelgericht werkpakket kun je één of twee letters of zelfs meer winnen. Denk daarbij ook aan de fiscale voordelen die kunnen gelden voor dit soort werkzaamheden.
Het energieverbruik van een woning in combinatie met de kosten van de noodzakelijke energiebesparende werkzaamheden is een sterk argument om met de verkoper over een prijsverlaging te onderhandelen.

Veiligheid

Gas en elektriciteit. De algemene staat van de installatie in een te verkopen onroerend goed wordt altijd gecontroleerd. Deze twee onderzoeken zijn onderworpen aan afzonderlijke en verplichte diagnostiek, te verstrekken vóór de ondertekening van het voorlopige verkoopcontract.

Het vertelt je of deze twee voor de goede werking van de behuizing vitale netwerken op orde zijn. Als dit niet het geval is, moet je een budget vaststellen om deze faciliteiten te renoveren.

Maar zelfs als deze diagnoses grote gebreken aangeven, wat vaak het geval is bij woningen die al lange tijd leeg staan of zonder renovatie al tientallen jaren door een bejaard persoon worden bewoond, belet niets de verkoop. De koper accepteert het onroerend goed zoals het is, met volledige kennis van zaken.

De riolering. Op het platteland is de aansluiting van de vrijstaande woning op het rioleringsnet van de gemeente een uitzondering. Ook hier bestaat een verplichte diagnose. Controleer of bijgebouwen, die na de bouw van het huis geplaatst zijn, ook zijn aangesloten en of ze gediagnosticeerd zijn.

Anders kan de aanleg in het slechtste geval oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Maar reken bij het vervangen van een septic tank op minimaal 5.000 euro.

Het budget voor verfraaiingen

Zorg altijd voor meerdere offertes!

Voor appartementen van F1 tot F3 kost het over het algemeen 3.000 tot 5.000 euro om een keuken uit te rusten en 2.000 tot 3.000 euro om een badkamer opnieuw te doen.

De kosten van een totale renovatie kunnen variëren tussen de 800 en 1.500 euro per vierkante meter. En de verbouwing van een woning in een voetgangersstraat van een historisch centrum ligt aanmerkelijk hoger dan dan voor een woning op het platteland. Bovenverdiepingen zonder lift, parkeerproblemen of de noodzaak om hefmaterieel te huren verhogen de rekening.

Het bestaan van erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen variëren van een doorgang naar een achterliggend terrein, een portaal dat toegang geeft tot een naastgelegen perceel, de aanwezigheid van een mangat of een ondergrondse leiding van de buurman.
Op dit soort elementen moet je als koper attent zijn, want het zou in bepaalde gevallen een reden kunnen zijn om niet tot aankoop over te gaan.

Toch is het in principe aan de notaris om informatie in te winnen bij de kadastrale dienst en de dienst voor de kadastrale registratie van het stadhuis. Hij moet de koper hiervan uiterlijk op de dag van de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst op de hoogte brengen en eventuele erfdienstbaarheden vermelden in het voorcontract.

Het komt voor dat op een perceel grond een recht van overpad voor de buren bestaat, na de verdeling van een groot stuk grond enkele decennia daarvoor.

Juridische en administratieve gebreken

Indien de verkoper grote werken heeft uitgevoerd (vergroting van het oppervlak, verhoging, herstel, sloop van een dragende muur, verbouwing van een ruimte tot woning, enz.) is het zaak te controleren dat alles volgens de regels der kunst, maar ook volgens alle wettelijke regels werd uitgevoerd. En vooral dat deze veranderingen goed tot uiting komen in de plannen, het kadaster en documenten van het mede-eigendom.

Alle documenten die deze ingrepen rechtvaardigen, zoals het afsluiten van een schade- en arbeidsverzekering, het bestaan van attesten of tweejaarlijkse of tienjaarlijkse waarborgen, moet je in je bezit nemen op het ogenblik van het overhandigen van de sleutels. Zij zullen worden gebruikt voor het verkrijgen van reparatie en compensatie in geval van problemen (defecten, storingen, niet-conformiteit) die zich voordoen na de ondertekening en tijdens de effectieve garantieperiode.

Het bedrag van de lokale belastingen

De degressieve vrijstelling van de woonbelasting is van kracht sinds 2018 en zal in 2020 voor een groot deel van de belastingbetalers volledig zijn, afhankelijk van de middelen. Maar deze regeling is niet van toepassing op tweede woningen!
Deze hervorming zou sommige steden ertoe kunnen brengen de onroerendgoedbelasting te verhogen. Ook al is de variabele "lokale belastingen" geen beslissende factor bij de aankoop, toch is het beter om de makelaars of het gemeentehuis ernaar te vragen, want er zijn al aanzienlijke verschillen tussen gemeentes.

Voetnoten:

[1tot eind december 2017 werd dit ENMRT genoemd

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

  • De advertentie

    In advertenties in de krant of in de etalage geeft de Immo slechts beperkte informatie over de woning.

Reacties
Reacties

Huidige bezoekers: 5

In deze rubriek

Wanneer je op zoek naar een woning gaat, kun je van verschillende bronnen gebruik maken. Op het internet vind je slechts een klein deel van het aanbod, in kranten worden woningen particulier aangeboden en in gespecialiseerde tijdschriften staan meestal de duurdere objecten. Maar je kunt natuurlijk ook van een of meerdere makelaars in de door jouw verkozen regio gebruik maken. Het is gebruikelijk dat zij hun aanbod in speciale advertentiekranten publiceren.


Allesfrans, ook voor:
  • Franse taal

    Wat wetenswaardigheden over de Franse taal

  • Diensten

    Verschillende soorten dienstverlening.

  • Nieuws

    Enkele subrubrieken met nieuwsberichten.

  • Belastingen

    Met welke Franse belastingen heb je te maken en met welke in je vaderland.

Allesfrans, ook voor:
  • Energie

    Elektriciteit, olie, gas, kolen, zonne-energie, maar ook water.

  • Frankrijk, het land

    Informatie over het land Frankrijk met vooral geografische gegevens.

  • Geld en bank

    Hoe betaal je in Frankrijk je rekeningen?

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |