allesfrans.com

  • Je rijexamen in een automaat

    Wat zijn de consequenties van rijlessen en examen rijden in een auto met automatische versnelling.

  • Alleen de burgemeesters komen er goed vanaf

    Slechts 38% van de Franse respondenten zegt een goede mening hebben over hun gekozen vertegenwoordigers.

  • Ongewenste oproepen? Hier zijn enkele tips!

    Enkele tips om een deze ondraaglijke telefoongesprekken snel te beëindigen.

  • Je rijexamen in een automaat

    Wat zijn de consequenties van rijlessen en examen rijden in een auto met automatische versnelling.

  • Alleen de burgemeesters komen er goed vanaf

    Slechts 38% van de Franse respondenten zegt een goede mening hebben over hun gekozen vertegenwoordigers.

  
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkWonenOnroerend goed verkopenVerkoop op lijfrente

Verkoop op lijfrente

maandag 5 augustus 2019 , door Hanjo

Verkoop op lijfrente is een verkoopwijze van onroerend goed, bijvoorbeeld een woning, waarbij de koper verplicht is aan de verkoper een lijfrente uit te keren.
Het begrip lijfrente kun je daarbij letterlijk nemen, want als koper betaal je een (jaarlijkse) rente "op het lijf", dus tot het moment van overlijden van de verkoper. Één van de consequenties is dat je dus niet weet hoeveel de aankoop je uiteindelijk gaat kosten.

Het vorige artikel in deze rubriek: Préemption - (recht op) voorkoop
Beoordeling:
Bezoeken: 99
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS
Steeds meer gepensioneerden overwegen om hun hoofdverblijfplaats als aanvulling op hun pensioen als lijfrente te verkopen. Volgens lijfrentespecialisten zijn er 12.000 eigendommen te koop. Het aantal transacties varieert tussen de 4.000 en 5.000 per jaar!
Door zijn aard is een "achat en viager" een kanscontract, een contrat aléatoire. De koper heeft een kans op winst en een risico op verlies. Overlijdt de verkoper snel, dan heeft de koper een goede prijs betaald voor het onroerend goed, die zeer waarschijnlijk onder de werkelijke waarde ligt. Omgekeerd zal bij het op zeer hoge leeftijd overlijden van de verkoper teveel betaald worden.

Net als bij elke aankoop van onroerend goed, vereist de (ver)koop op lijfrente dat je je tot een notaris wendt.

Hoe het kan lopen...

Een bekend voorbeeld van verkoop op lijfrente is dat van Jeanne Calment. Deze Française verkocht op negentig jarige leeftijd haar woning aan een lokale notaris.
Jeanne overleed in 1997 in Arles. Ze was toen met 122 jaar de oudste vrouw ter wereld, de notaris zelf was toen al lang overleden en zijn kinderen betaalden tot 1997 jaarlijks zijn lijfrente­verplichting.

Viager occupé of viager libre

In de overgrote meerderheid van de gevallen wordt het onroerend goed verkocht als een viager occupé. De verkoper behoudt zich het recht voor om de rest van zijn leven in het huis te blijven.

Het is een "lichte" vorm van vruchtgebruik. Als hij het pand verlaat, bijvoorbeeld om naar een bejaardentehuis te gaan, mag hij het pand niet verhuren. Hij verkocht een gebruiks- en bezettingsrecht op het terrein, meer niet.

De koper kan er echter niet vrijelijk over beschikken.... tenzij de verkoopakte daarin voorziet. In een clausule kan worden bepaald dat bij vervroegd vertrek van de verkoper de koper de woning mag betrekken, verhuren of verkopen. In ruil daarvoor betaalt hij een aanvullend pensioen dat in de akte is vastgelegd.

Rekening houdend met deze voorwaarden kan met de viager occupé een vastgoedportefeuille worden opgebouwd om bijvoorbeeld later een pensioen aan te vullen.

Om een hoofdverblijfplaats te kopen, is het daarentegen beter om te kiezen voor de viager libre, naakt eigendom, wat minder vaak het geval is. De aanbiedingen hebben voornamelijk betrekking op kleine oppervlakten die worden aangekocht om te worden verhuurd en extra inkomsten op te bouwen. De te vergoeden lijfrente zal in dit geval dan ook veel hoger zijn.

Wie betaalt wat?

In het kader van een viager occupé neemt de bewoner van het pand de verantwoordelijkheid op zich voor onderhoudswerkzaamheden, kleine reparaties en woonbelasting zoals een huurder dat zou doen.
Grote herstelwerkzaamheden en onroerendgoedbelasting worden betaald door de nieuwe eigenaar.
Maar het is mogelijk om in de verkoopakte een heel andere verdeling te voorzien.

Bij een viager libre neemt de koper het werk, de kosten en de onderhoudskosten op zich.

De rente en het boeket

Het bedrag van de transactie wordt vastgesteld op basis van de prijs van het onroerend goed zoals bij een traditionele verkoop, met een korting indien de verkoper het recht behoudt om het onroerend goed te gebruiken.

Een deel van de prijs wordt meestal betaald op het moment van ondertekening van de verkoop. Deze betaling wordt een "bouquet" genoemd, net als in het Nederlands (boeket of voorschot). Het vertegenwoordigt vaak 30% van de waarde van het onroerend goed.
De rest van de prijs wordt betaald in de vorm van een lijfrente. Het bedrag ervan is het resultaat van complexe berekeningen die verschillende criteria combineren, zoals:

  • de waarde van het onroerend goed en het bedrag van het bouquet;
    de leeftijd van de verkoper: aan de hand van de sterftetabel kan zijn levensverwachting worden vastgesteld en dus de periode gedurende welke er, (volgens de statistieken) lijfrente moet worden betaald;
  • het rendement van het onroerend goed: het wordt vastgesteld aan de hand van de huurprijs die in rekening zou kunnen worden gebracht indien de woning werd verhuurd;
  • voor een viager libre, het feit dat over het onroerend goed kan worden beschikt.

De te betalen prijs

Uit deze complexe berekening resulteert dat:

  • de prijs van een viager libre is hoger dan een viager occupé;
  • hoe ouder de verkoper, hoe hoger het bedrag van de lijfrente;
  • als de lijfrente op het hoofd van twee personen is, zal de lijfrente lager zijn. Dit zal het geval zijn als de woning van een echtpaar wordt gekocht en de lijfrente wordt betaald tot het overlijden van de langstlevende echtgenoot. Men spreekt in Frankrijk van "viager sur deux têtes". Er kan worden overeengekomen dat indien een van hen overlijdt, de rente wordt verminderd. Dit moet dan uitdrukkelijk in de overeenkomst worden voorzien, om alle discussie nadien te vermijden;
  • als de verkoper geïnteresseerd is in extra inkomsten, kan hij een klein bouquet en een hoge lijfrente vragen.

Het lijfrentecontract voorziet in principe in een jaarlijkse indexatie van het bedrag van de lijfrente om de koopkracht van de verkoper te garanderen.

Het is absoluut noodzakelijk om een dergelijke transactie uit te voeren in overleg met en notaris en professionals die gespecialiseerd zijn in dit soort transacties.

 

Reacties

Allesfrans, ook voor:
  • Allier Toeristisch

    Toeristische informatie van in en rond de Franse Allier.

  • Geld en bank

    Hoe betaal je in Frankrijk je rekeningen?

  • Justitie, wetten en regels

    Artikelen over de Franse justitie, wetten en regelgeving.

  • Consument

    Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?

Allesfrans, ook voor:
  • Verkeer en vervoer

    Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto

  • Verzekeringen

    Waar wijkt een Franse verzekering af van de Nederlandse...

  • Onze ervaringen

    Onze ervaringen en projecten. De plannen en hun uitvoering.

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |