Wanneer je overweegt een huis in Frankrijk te kopen is het belangrijk te weten hoe de aankoopprocedure verloopt en met welke regels je te maken krijgt. Om te voorkomen dat jouw droom een nachtmerrie wordt maken we je ook attent op enkele aandachtspunten en helpen we enkele valkuilen te omzeilen.

Makelaars

Een erkende Franse makelaar

Dat een makelaar is aangesloten bij een Chambre de Commerce zegt niet zoveel. Ieder bedrijf moet daaraan voldoen.
Maar wat wel belangrijk is, is dat de makelaar erkend is door het departement. Ze hebben dan een makelaarsvergunning, een Carte Professionnelle, waarvan ze het nummer moeten vermelden in de advertentie. Ook moet je deze vermelding terugvinden in de etalage van een makelaarskantoor.

Een niet erkende tussenpersoon

Het is heel goed mogelijk om in Frankrijk een huis te kopen zonder tussenkomst van een makelaar. Ook kun je gebruik maken van een tussenpersoon die jouw taal spreekt en vaak allerlei extra diensten aanbiedt.

Wanneer je gebruik maakt van een tussenpersoon, is het volgende hoofdstuk mogelijk van toepassing.

Zonder makelaar een huis kopen

De Franse makelaar is berucht om zijn tarieven. Dat heeft deels te maken met het feit dat zij pas kosten in rekening mogen brengen bij een succesvolle verkoop. Verkopers schakelen meerdere kantoren in, wat de succesfactor verlaagt. Daarom bieden veel huiseigenaren hun woning aan buiten de makelaar om. Je vindt ze op speciale websites zoals De Particulier à Particulier (PAP), maar ook op de Franse Marktplaats LeBonCoin. Omdat makelaars dit weten, plaatsen ook zij hun mandats op deze laatste site.

Bezichtigingen

De bezichtigingen met een makelaar of intermediair in Frankrijk zijn altijd gratis. Het is wettelijk verboden hier geld voor te vragen. Een makelaar heeft (zoals we al eerder vermeldden) pas recht op een vergoeding wanneer de verkoop een feit is.

Bon de visite

Een bon de visite bevestigt dat je een woning samen met een makelaar hebt bezocht.
Soms kun je op een bon de visite een vermelding zien dat de toekomstige koper een bedrag aan schadevergoeding zal moeten betalen, als hij besluit de verkoop af te sluiten zonder tussenkomst van de makelaar die hem het onroerend goed heeft laten zien.

Leg de locatie vast

Misschien heeft de makelaar of tussenpersoon je de exacte adresgegevens als verstrekt. Meestal vind je ze niet terug in de advertentie!
Heb je ze niet, leg dan tijdens een bezoek de locatie vast (bijvoorbeeld met de GPS van je smartphone), zodat je achteraf het object en de omgeving nog eens kunt bekijken met Google Earth en/of Google Streetview.
Ook kun je de kadastrale gegevens bekijken op een Franse overheidssite.

De voorovereenkomst

Wanneer je besluit om met een object verder te gaan, sluit je een overeenkomst, een compromis de vente. Het is voor beide partijen een bindend contract. Eventuele ontbindende voorwaarden, zoals de financiering of bepaalde aspecten van het technische dossier, moeten specifiek in dit contract worden vermeld.

Na het tekenen van een compromis de vente heb je als koper 10 dagen bedenktijd, de zogenaamde délai de rétractation. De termijn gaat in op de dag nadat de postbode het contract voorzien van handtekeningen van verkoper en koper bij jou thuis heeft bezorgd.

De kosten

Naast de kosten van het onroerend goed krijg je bij de aankoop van een woning met nog andere kosten te maken.

De prijs van de woning

Zoals bijna overal is de vermelde prijs de vraagprijs. Het is dus niet ongewoon om een bod te doen dat lager is dan die vermelde prijs.

Vaak wordt een woning met inboedel verkocht. Er zijn voor- en nadelen verbonden aan het opsplitsen van de prijs van het roerende en onroerende goed.

De waarde van de woning wordt bepaald door een groot aantal factoren die in sommige gevallen afwijken van die in Nederland of België. Natuurlijk wordt gekeken naar de constructie en renovatie (isolatie, dubbele beglazing), maar ook de lokale ontwikkeling en voorzieningen (school, winkels: bakkerij, openbaar vervoer) spelen een belangrijke rol. Een groot terrein verhoogt de prijs, maar buiten de steden is grond relatief goedkoop, dus het is niet een belangrijke factor in de prijs.
Veel Fransen hebben er geen moeite mee om dicht bij een weg of spoorlijn te wonen, als het maar in de buurt van hun familie is!

Makelaarscourtage

Voor hun werkzaamheden vragen makelaars een courtage dat meestal (maar net verplicht!) door de verkopende partij wordt betaald (en dus feitelijk in de aangeboden verkoopprijs zit). Je kunt deze verplichte informatie op meerdere manieren in de advertentie terugvinden. We geven enkele voorbeelden.

Notariskosten

Bijkomende kosten

En dan ben je er nog niet. Natuurlijk heb je de verhuiskosten en eventuele verbouwings- en inrichtingskosten, maar wanneer in het verplichte technische dossier vermeld staat dat de verwerking van afvalwater (de assainissement) niet op orde is, heb je de plicht binnen één jaar ervoor te zorgen dat dit wel het geval is. Frankrijk heeft in het verleden nagelaten hier controle op uit te oefenen en compenseert dat nu met (bijna) de strengste regels van Europa. Voor een individueel afvalwatersysteem (een septic tank) moet minimaal € 5.000 worden neergelegd en het dubbele is geen uitzondering!

Belasting over het onroerend goed

Frankrijk kent twee aparte belastingen op onroerend goed: de taxe foncière is een belasting die door de eigenaar wordt betaald en de taxe d’habitation wordt door de bewoner betaald. Deze laatste belasting wordt geleidelijk afgeschaft, tenzij het een tweede woning betreft.

De belasting wordt aan het eind van het jaar geïnd op basis van de situatie op 1 januari van dat jaar en is mede afhankelijk van het inkomen en de leeftijd van de eigenaar of bewoner.

Bij de verkoop zal de notaris je in veel gevallen vragen deze belastingen naar ratio aan de vorige eigenaar terug te betalen (meestal dus voor te schieten). Daarbij gebruikt hij de gegevens van de laatste aanslagen.

De financiering

Frankrijk kent niet de hypotheek zoals die in Nederland bestaat en maar weinig Nederlandse banken zijn bereid een hypotheek te verstrekken op een huis in het buitenland.

Het in Frankrijk verkrijgen van een lening met een looptijd van 30 jaar is het alternatief. Het is een zenuwslopend proces waarin stapels documenten gevraagd worden. De lening zal nooit de volledige kosten dekken, want in Frankrijk is het gebruikelijk dat een deel van de kosten wordt ingelegd.

Eerste aanbetaling

Bij het tekenen van een compromis de vente dient binnen 14 dagen een aanbetaling te worden gedaan van 10% van de prijs. Deze betaling gebeurt ofwel naar een zogenaamde compte de séquestre van de makelaar of naar de rekening van de notaris.

De definitieve aankoop

Gemiddeld duurt het 6 tot 8 weken voordat het definitieve koopcontract, de acte de vente, kan worden getekend. De tussenkomst van Safer heeft met name invloed op deze termijn.

Je zult de authentieke acte nog niet onmiddellijk meekrijgen, dat kan nog enige tijd duren. Als bewijs dat je de nieuwe eigenaar bent, geeft de notaris je een verklaring, een "attestation d’acquisition".

Valkuilen