Een bouwvergunning wordt alleen verleend als deze voldoet aan de stedenbouwkundige regels die gelden voor een perceel. In dit verband moet de vergunningsaanvraag een plattegrond bevatten waarop het te bebouwen gebied is aangegeven en informatie over de topografie van het terrein.

De verantwoordelijkheid van de bouwer

Maar het bedrijf dat verantwoordelijk is voor de bouw van een huis kan een fout maken in de locatie van het gebouw. De gevolgen kunnen ernstig zijn: een dak kan over het aangrenzende terrein heen hangen, minimale afstanden worden niet (volledig) gerespecteerd, het gebouw kan zich buiten de door het verkavelingsreglement bepaalde zone bevinden. Wat moet je doen wanneer zo’n fout wordt ontdekt?

Allereerst is het belangrijk te weten dat de bouwer verplicht is een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten voor ernstige aandoeningen die de bouw in de eerste tien jaar kunnen beïnvloeden.

Sinds 1 juli 2016 moeten offertes en facturen van bedrijven vergezeld gaan van een verzekeringscertificaat dat de inschrijving op deze garantie aantoont. In principe valt een locatiefout niet onder de tienjarige garantie.

Franse rechtbanken hebben echter meermaals geoordeeld dat de bouwers aansprakelijk zijn voor de tienjarige garantie indien de locatiefout niet kan worden hersteld en leidt tot de afbraak van het bouwwerk. Het voordeel is aanzienlijk voor de eigenaar die zo een volledige vergoeding van de verzekeraar kan krijgen.

Hoogtemetingsfout

Is het huis hoger of lager dan gepland? Dit soort fouten kan het onmogelijk maken om rioolwater aan te sluiten op het riool, een risico op overstroming van de kelder te creëren of visuele hinder voor de buren te veroorzaken. Net als de fout in de planimetrie kan bij een onjuiste hoogtemeting de tienjarige aansprakelijkheid van de bouwer in werking stellen wanneer de sloop van het bouwwerk wordt aangevraagd.

De tienjarige garantie: een remedie voor alles?

Een fout in de plaatsing kan worden ontdekt wanneer het gemeentehuis de conformiteit van het werk controleert. Deze stap is verplicht, bijvoorbeeld als een huis zich binnen de omtrek van een opmerkelijke erfgoedsite (een site patrimonial remarquable bevindt (voormalig "secteur sauvegardé") of op een geklasseerde site.

Afhankelijk van het geconstateerde gebrek aan kan de eigenaar worden aangemaand tot het uitvoeren van verbouwings- of zelfs sloopwerkzaamheden. Maar het indienen van een wijzigingsvergunning kan de problemen soms verhelpen:

• De procedure moet in het gemeentehuis worden uitgevoerd.
• De procedure kan worden gestart door een buurman diehinder van de fout ondervindt, maar ook door de opdrachtgever zelf, wanneer het defect een ongemak veroorzaakt (ondergelopen kelder ...).
• Als de door de gemeente of de buurman ondernomen stappen leiden tot een aanvraag voor gedeeltelijke of volledige sloop van het gebouw, is de beste oplossing om de tienjarige aansprakelijkheid van de bouwer aan te spreken.
• In principe zijn de gegevens van de verzekeraar bekend (op de offerte en de factuur). In de meeste gevallen moet de zaak worden voorgelegd aan de rechtbank van eerste aanleg, waarbij een advocaat aanwezig moet zijn.

Indien geen beroep kan worden gedaan op de tienjarige garantie, kan de bouwer contractueel aansprakelijk worden gesteld.

Het is dan noodzakelijk om de fout ervan, de daaruit voortvloeiende schade en het oorzakelijk verband tussen beide te bewijzen.
Onder deze voorwaarden is het mogelijk om een vergoeding te krijgen voor de geleden schade.

Ter informatie: veel bouwers sluiten extra verzekeringen af om installatiefouten te dekken.

Basisvoorzorgsmaatregelen

Dit soort fouten kunnen worden voorkomen door de volgende voorzorgsmaatregelen te nemen:

• Laat je terrein afperken door een landmeter. Op deze manier worden de grenzen van het terrein op een onbetwistbare manier bepaald.
• Zorg ervoor dat de markeringen duidelijk zichtbaar zijn op het terrein.
• Vraag de projectleider om een inrichtingsdossier op te stellen dat aan het bouwteam moet worden overhandigd en om de samenhang van de gegevens tussen de projectplannen en de uitvoeringsplannen te controleren.