AllesFrans
https://www.allesfrans.com/spip/spip.php?article4454
Een tweede huis in Frankrijk en Franse belastingen
maandag, 10 februari 2020

Er zijn 3,2 miljoen tweede woningen in Frankrijk, d.w.z. één op de tien woningen, waardoor Frankrijk het belangrijkste Europese land is voor dit soort onroerend goed. 10% van de Fransen verklaart een tweede huis te hebben, een wereldrecord!

Het tweede huis is een zeer sterke specificiteit van het toerisme in Frankrijk en draagt bij aan het belang van niet-commerciële accommodatie.

Deze "résidence secondaire" of "occasionnelle" is, volgens de definitie van de INSEE, een woning die met name wordt gebruikt als vakantieverblijf voor de eigenaren of huurders, slechts gedurende korte periodes van het jaar.

Belasting op de tweede woning

Tweede woningen zijn onderworpen aan de onroerendgoedbelasting, bestaande uit een woonbelasting, de taxe d’habitation, en een eigenarenbelasting, de taxe foncière. Ook is een verwijderingsbelasting voor huishoudelijk afval van toepassing, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Zelfs als de woning niet het hele jaar door wordt bewoond, zal de eigenaar of huurder nog steeds het volledige bedrag aan lokale belastingen moeten betalen.

Een omroepbijdrage, de redevance audiovisuelle, is niet verschuldigd, aangezien deze alleen van toepassing is op hoofdverblijfplaatsen.

Er zijn geen vrijstellings- of aftoppingsmaatregelen voorzien voor tweede woningen. Personen die een tweede verblijfplaats hebben, komen niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in de berekening van de vermogensbelasting of de successierechten. Ook bestaat er geen recht op een belastingkrediet bij werkzaamheden.

Welke belastingen?

Er is geen vrijstelling voorzien voor het verhuur van een tweede woning.

Tot € 32.600 aan huurinkomsten kan de belastingplichtige kiezen voor de regeling voor micro-ondernemingen: na een aftrek van 50% worden de ontvangen bedragen opgeteld bij de jaarlijkse inkomsten van de belastingplichtige om te worden onderworpen aan de progressieve schaal van de inkomstenbelasting.
Wanneer de kosten (bijvoorbeeld de rente op een lening in verband met de aankoop van een woning) hoger zijn dan 50% van het bedrag van de jaarlijkse inkomsten vóór belasting, is het in het belang van de belastingplichtige om te kiezen voor de werkelijke kosten, het régime réel, wat de enige manier is om de kosten in mindering te brengen op de ontvangen huur.
Daarnaast is er een geprivilegieerd belastingregime voor landelijke gîtes, gemeubileerde toeristische accommodatie en bed and breakfast accommodatie. Indien de inkomsten uit deze activiteiten niet meer dan € 81.500 bedragen, ontvangt de belastingplichtige een forfaitaire belastingaftrek van 71% en wordt hij dus slechts het resterende percentage van de huurinkomsten belast.

Verhoging voor een tweede woning in bepaalde gemeenten

Sommige gemeenten kunnen hun aandeel in de onroerendgoedbelasting met 20% verhogen voor woningen die aan de volgende twee voorwaarden voldoen:

de gemeubileerde woning belastbaar voor de taxe d’habitation;
de woning is niet in gebruik als hoofdverblijfplaats.

De betrokken gemeenten zijn de gemeenten waar de belasting op leegstaande woningen, de taxe sur les logements vacants (TLV), van toepassing is.

In de volgende drie gevallen kan vrijstelling van deze toeslag worden gevraagd:

Je bent vanwege uw beroepsactiviteit verplicht om op een andere plaats te wonen dan in jouw hoofdwoning.
Je behoudt het exclusieve gebruik van de woning die jouw hoofdverblijfplaats was voordat je definitief in een zorginstelling werd ondergebracht.
Je mag de woning niet gebruiken als hoofdverblijf om een reden die buiten jouw macht ligt (bv. de woning moet worden gerenoveerd in het kader van een stedenbouwkundige ingreep).

Een tweede huis kopen

Met uitzondering van de woonspaarrekeningen (PEL en CEL) die vóór 1 maart 2011 zijn geopend, bestaat er geen steun voor de aankoop van een tweede woning.

Er is geen renteloze lening, geen "Pinel"-regeling, noch enig ander fiscaal stimuleringsmechanisme, of het nu gaat om de aankoop, het onderhoud of de renovatie.

Meerwaarde (plus-value) op een tweede woning

In geval van wederverkoop wordt de meerwaarde op de tweede woning, op zeldzame uitzonderingen na, belast tegen het tarief van 19%, vermeerderd met sociale bijdragen (CSG en CRDS) van 15,5%.

Dit zonder rekening te houden met de meerwaarden van meer dan € 50.000, ingevoerd door de Wet op de financiën voor 2013. Sinds deze hervorming moet je jouw eigendom meer dan 22 jaar (in plaats van 15 jaar) in bezit hebben gehad om niet langer te worden belast tegen 19% voor de inkomstenbelasting, en meer dan 30 jaar om niet langer aangeslagen te worden voor de sociale bijdragen.

Belastingheffing op tweede woningen van niet-ingezetenen

Sinds januari 2012 moeten niet-ingezetenen die een woning in Frankrijk bezitten een jaarlijkse belasting betalen die gelijk is aan 20% van de kadastrale huurwaarde, de valeur locative cadastrale. Net als de onroerende voorheffing is deze voor het hele jaar verschuldigd, op basis van de situatie van de niet-ingezetene op 1 januari van het jaar. Ze wordt op dezelfde manier geïnd en gecontroleerd als de taxe d’habitation.

Deze belasting is verschuldigd door particulieren:

Er is voorzien in een tijdelijke vrijstelling van zes jaar (d.w.z. het jaar van de overdracht plus vijf jaar) wanneer de persoon kan aantonen dat hij of zij gedurende de tien jaar voorafgaand aan zijn of haar vertrek uit Frankrijk gedurende drie opeenvolgende jaren zijn of haar fiscale woonplaats in Frankrijk heeft gehad. Op die manier kunnen bijvoorbeeld expats voorkomen dat ze door deze belasting worden getroffen.